Já se perguntou como fica o contrato de locação quando o locador morre?
A morte do locador causa inúmeras preocupações aos inquilinos.
Aliás, a maioria dos inquilinos não sabe o que acontece quando o locador morre, especialmente quando não existe um contrato formal.
Entenda quais são os direitos e deveres do inquilino quando o proprietário do imóvel falece e quais são as responsabilidades dos herdeiros do falecido.
Em caso de morte do locador, o que acontece com o contrato de arrendamento?
Em caso da morte do locador, o contrato de arrendamento não é extinto, mas sim transmite-se aos herdeiros. De acordo com o artigo 58 da lei do inquilinato, quando o locador morre, o contrato é transmitido aos herdeiros dele. Ou seja, a locação continua normalmente, o que muda é apenas o responsável por ela.
O que é transmissão das obrigações e direitos?
A transmissão das obrigações e direitos é a transferência da titularidade ou mudança de um sujeito por outro. Em outras palavras, estamos dizendo que o novo proprietário estará sujeito a deveres e direitos da relação contratual.
Como é feita essa transmissão?
A transmissão dos direitos e obrigações é feita por chamamento da sucessão, conforme prevê a Lei das Sucessões, Lei n.º 23/2019 de 23 de Dezembro no seu nº1 do artigo 8 onde alguém é chamado a suceder o legado deixado por um falecido. Porém, esse chamamento à titularidade obedece a hierarquia dos sucessíveis que tenham capacidade necessária para tal.
E os sucessores podem ser: Herdeiros ou Legatários.
- Herdeiro: o que sucede na totalidade ou numa quota do património do falecido, ou por outra no remanescente dos bens do falecido.
- Legatário: o que sucede em bens ou valores determinados.
O que acontece se os herdeiros não informarem o inquilino sobre a morte do locador?
Os herdeiros devem notificar o inquilino sobre o falecimento do locador, de forma a evitar problemas no futuro. Caso não o façam, isso não terá consequências para o inquilino, que poderá continuar pagando a renda na mesma conta bancária que utilizava. Em outras palavras, o inquilino continuará a cumprir o contrato, como se o proprietário ainda estivesse vivo, com as mesmas obrigações e direitos. Porém, para os herdeiros pode gerar dificuldades no futuro.
Consequências para os herdeiros caso não informem o inquilino sobre a morte do proprietário:
- O inquilino pode ter dificuldade em identificar quem são os herdeiros, o que pode levar a atrasos no pagamento da renda;
- Se o inquilino não pagar o valor da renda aos herdeiros, estes podem ter dificuldades em receber o dinheiro e enfrentar problemas financeiros;
- Os herdeiros podem ter que entrar com uma ação em despejo para recuperar o imóvel.
Depois que os herdeiros notificam o inquilino sobre o falecimento do locador, o que deve ser feito?
No momento em que os herdeiros comunicarem ao inquilino o falecimento do locador, o procedimento será realizado de acordo com a situação naquele momento:
- Se a herança ainda não tiver sido dividida, um dos herdeiros terá de indicar ao inquilino onde pagar a renda, representando todo o patrimônio comum. Caso contrário, o inquilino poderá continuar pagando a renda na conta que estava pagando. E se o pagamento foi feito pessoalmente, como não há instruções sobre como fazer o pagamento, o inquilino terá de depositar o dinheiro no tribunal.
- Se a herança já tiver sido dividida, o herdeiro que adquiriu o imóvel do apartamento indicará ao inquilino onde pagar a renda.
E se o herdeiro quiser vender o imóvel?
O herdeiro só pode vender o imóvel caso o inventário tenha sido concluído e se a parte que lhe coube receber for o imóvel. No entanto, os outros herdeiros têm direito de preferência na compra, ou seja, são os primeiros a poder comprar a parte do herdeiro que quer vender.
E se o herdeiro quiser morar no imóvel?
Se o herdeiro desejar morar no imóvel herdado, ele poderá rescindir o contrato de locação caso realmente precise do imóvel.
No entanto, os seguintes requisitos devem ser atendidos:
- Aviso prévio: O inquilino deve ser informando por escrito sobre a intenção de rescindir o contrato num prazo de 30 dias;
- Comunicação por escrito: A comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou outro meio que garanta a prova do envio e da receção da comunicação.
- Justificativa: Em alguns casos, a lei exige uma justificativa para a rescisão, como por exemplo quando o locador pretende usar o imóvel para si próprio ou para seus familiares.
O que acontece se o locador do imóvel falecer e não houver contrato de arrendamento escrito?
Partindo do principio que o contrato pode ser verbal, mesmo que não exista um contrato escrito. O inquilino continuará a pagar a renda e usar o imóvel com a autorização do novo proprietário, pois, presume-se a existência de um contrato, com direitos e deveres para ambos. Portanto, os herdeiros devem respeitar o contrato de arrendamento vigente, mesmo o verbal.
O que acontece se o locador falece sem que tenha deixado herdeiros?
Quando o locador falece sem deixar herdeiros e sem fazer testamento em favor de alguém em particular, o Estado é quem herdará, uma vez que a lei o coloca como um dos herdeiros legítimos. No entanto, mais uma vez, o contrato de arrendamento permanecerá em vigor, com os mesmos direitos e obrigações.
Perguntas frequentes
Uma vez que a transmissão de direitos e obrigações não é feita de forma automática, como proceder de forma a administrar o bem imóvel enquanto se espera?
Qualquer um dos herdeiros pode praticar os actos urgentes de administração, mas se houver oposição de algum, prevalece a vontade do maior número.
Os herdeiros podem exigir que o inquilino saia do imóvel imediatamente após o falecimento do proprietário?
Não. Os herdeiros devem respeitar os direitos do inquilino enquanto o contrato estiver em vigor e as obrigações forem cumpridas.
O inquilino deve continuar a pagar a renda aos herdeiros?
Sim. O pagamento da renda deve continuar normalmente aos herdeiros, que passam a ser os novos credores após o falecimento do proprietário.
Quais provas o inquilino pode usar para comprovar a existência do arrendamento verbal?
Recibos de pagamento, testemunhas, mensagens, ou qualquer documento que demonstre a autorização para uso e pagamento da renda.
Nota: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui o aconselhamento jurídico de um profissional.
