Contrato-Promessa de Compra e Venda: Como funciona?

O contrato promessa de compra e venda é um dos instrumentos mais usados nas transações de imóveis em Moçambique.

Neste artigo, explico o que é um contrato promessa de compra e venda, como funciona o pagamento do sinal, quais são as obrigações de cada parte e o que acontece em caso de desistência.

O que é o contrato promessa de compra e venda?

Tal como o nome indica, o Contrato Promessa de Compra e Venda nada mais é que um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor, que estabelece um compromisso e as condições para a futura celebração do contrato definitivo de compra e venda.

É um instrumento jurídico celebrado no processo de venda ou compra de um imóvel, que oferece segurança e tranquilidade tanto ao comprador como ao vendedor, ao assegurar que o imóvel será transferido conforme os termos acordados entre as partes.

Este contrato é utilizado quando não é possível realizar imediatamente o contrato definitivo, seja por razões legais, documentais ou financeiras.

Ele não transfere a propriedade do bem, mas cria obrigações legais entre as partes, assegurando que a compra e venda será formalizada futuramente, sob pena de sanções em caso de incumprimento (artigo 441 do Código Civil).

Elementos essenciais do contrato promessa de compra e venda

Informações sobre o Comprador e Vendedor: O contrato deve conter as informações pessoais completas do comprador e vendedor, incluindo nome, nacionalidade, estado civil, número de identificação fiscal e morada.
Descrição do Imóvel: É fundamental descrever detalhadamente o bem do contrato, incluindo localização, características, entre outros detalhes importantes.
Preço e Condições de Pagamento Especifique claramente o preço total, valor do sinal, prazos de pagamento e forma de liquidação do restante valor. Defina as consequências do incumprimento por qualquer das partes.
Prazos e Condições de Cumprimento: Deve-se estabelecer um prazo para a celebração do contrato definitivo, assim como as condições para o seu cumprimento, tais como a obtenção de financiamento ou a realização de vistorias.
Penalidades em Caso de Incumprimento: Devem ser indicadas as multas e compensações aplicáveis e, se for o caso, cláusulas que permitam a execução judicial do contrato para obrigar sua concretização.

Como funciona o sinal no contrato promessa?

O sinal é um valor pago antecipadamente pelo comprador como garantia de que deseja concretizar a compra. Este valor serve para reservar o bem e assegurar que o vendedor não o comercialize a terceiros até à conclusão do contrato definitivo.

Se o comprador desistir, perde o valor pago e se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do valor do sinal recebido (artigo 442 do Código Civil).

Obrigações do vendedor

Transferir a titularidade do bem no momento do contrato definitivo;
Entregar o bem nas condições prometidas, sem vícios ou defeitos ocultos;
Garantir a posse pacífica, livre de dívidas, penhoras ou disputas legais (alíneas a) e b) do artigo 879 do Código Civil).

Obrigações do comprador

Pagar o preço acordado, nas datas e condições estipuladas;
Respeitar os prazos e cláusulas contratuais definidos no contrato promessa (alínea c) do artigo 879 do Código Civil).

Qual é a diferença entre contrato promessa e contrato de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda é diferente do contrato de compra e venda. A principal diferença está no momento e nos efeitos jurídicos de cada um.

Contrato-Promessa de Compra e Venda	Contrato de Compra e Venda
É um compromisso futuro de comprar e vender.	É a efetiva transferência do bem.
Ainda não transfere a propriedade do bem.	Transfere a titularidade/propriedade do bem.
Usado quando ainda há condições a cumprir (ex: obras, financiamento, documentos).	Usado quando todas as condições já estão reunidas.
Tem como finalidade levar à celebração do contrato definitivo.	É o contrato definitivo que concretiza a transação.
Pode prever perda ou devolução em dobro do sinal em caso de desistência.	Envolve o pagamento do preço e entrega imediata do bem.

Qual o prazo para o contrato promessa?

A lei não estabelece um prazo fixo para a validade do contrato promessa de compra e venda. Esse prazo deve ser acordado entre as partes e descrito de forma clara no documento.

Consequências da desistência no contrato promessa de compra e venda

Em caso de incumprimento, aplicam-se as seguintes consequências:

Perda do sinal: Se o comprador desistir sem justificação, perde o valor entregue como sinal.
Devolução em dobro do sinal: Se for o vendedor a desistir sem justa causa, deve devolver o dobro do sinal recebido.
Indemnização adicional: A parte prejudicada pode ainda reclamar danos e prejuízos.

Reconhecimento de assinaturas no notário: É obrigatório?

O reconhecimento notarial das assinaturas no contrato promessa de compra e venda é altamente recomendável. Garante a autenticidade das assinaturas e evita disputas futuras.

Nos termos do nº 1 do artigo 375 do Código Civil, a assinatura reconhecida em notário faz prova plena de que a pessoa assinou o contrato, tornando-o muito mais seguro juridicamente.

Perguntas Frequentes

O contrato promessa serve apenas para imóveis?

Não. Ele também pode ser usado para veículos, equipamentos de grande valor, quotas empresariais e outros bens, desde que haja um compromisso de compra e venda futura.